为什么购买发展商建的工厂容易向银行贷款？自己建厂比较难获贷款？

在马来西亚，购买由发展商兴建的工厂确实比“自己买地建厂”更容易获得银行贷款。这背后的核心原因在于风险控制、估值确定性以及合规性。

为什么购买发展商的工厂更容易？

• 估值明确且有保障：发展商通常会与特定银行（End-financier）合作。由于项目已经过银行的初步审核，其土地价值、建筑成本和未来的市场溢价都已锁定，银行对于房产的市场价值（Market Value）有高度共识，审批速度快。

• 工程进度与付款标准化：购买发展商的项目，银行是根据工程进度（Progressive Billing）付款，资金直接拨给发展商。这种模式对银行来说是标准化的业务，风险较低。

  
  

• 合规性与批文齐全：发展商在开卖前，必须搞定所有土地用途变更（Land Conversion）、建筑规划准证（D.O.或称之K.M.）等。银行无需担心工厂因不符合法规而无法获取入伙准证（C.F.或者称之C.C.C.）的情况。

  
  

• 配套优惠：发展商常会提供法律费用减免、印花税回扣等，且配套银行通常会给予更稳定的贷款比例（通常为 80%-85%）。

  
  

为什么自己建厂贷款比较难？

• 风险不可控（违约风险高）：如果工程烂尾，银行手中的抵押物（半成品的厂房）很难变现。比起成品工厂，银行更担心借款人因建筑成本超支、承包商跑路等原因导致项目停滞。

  
  

• 估值复杂且主观：银行很难评估一个尚未动工或正在施工的“定制工厂”的真实价值。由于每个人的建厂方案不同，银行需要聘请专业的工料测量师（Q.S.）进行成本审核，手续繁琐且估值可能偏低。

  
  

• 批文与合规压力：申请人需要自行处理极其复杂的规划准证、环境评估（E.I.A）等。如果任何一个批文下不来，银行的贷款就无法释放。

  
  

• 资金周转压力：自己建厂通常需要先支付土地款，再申请建筑贷款（Construction Loan）。这类贷款的审批条件极其苛刻，银行通常要求企业有极强的现金流和盈利记录。

  
  

结论

如果你是中小企业且希望快速入驻，购买发展商的项目是财务上更安全的选择。如果你有非常特殊的生产需求（如超重型吊机、特殊地基），必须自己建厂，则需要准备至少 3 年以上的良好财务报告，并预留充足的现金流以应对银行可能的低估值。

您目前是正考虑购买现成厂房，还是已经拥有工业土地正准备申请建筑贷款？

寸土如金，我是马丁