雪兰莪1英亩工业地实用说明
- martin teo
- 11月27日
- 讀畢需時 4 分鐘
雪兰莪1英亩工业地，为什么常见只能建约半英亩厂房？给地主的实用说明
很多地主以为买到1英亩（约43,560平方英尺）的工业地，就能几乎铺满建厂。实际操作里，扣除前方、侧向与后方退让（setback）、道路与消防通道等要求后，可用于建厂的地面建筑面积通常只剩约0.5英亩（约21,780平方英尺）。下面把逻辑、计算与注意事项讲清楚，便于您在拿地或设计前做正确评估。
一、影响可建面积的关键因素
- 退让要求（Setback）
- 前方退让：常见约40英尺（≈12.2米）
- 侧/后退让：常见约25英尺（≈7.6米）
- 以上为行业常见值，实际以当地PBT（地方议会）书面指南为准，轻工/重工、角头地/中间地、邻近用途不同，可有差异。
- 地块形状与尺寸
- 同样1英亩，长宽比例不同，扣除退让后剩余“净长×净宽”的乘积会差很多。规则越“瘦长”，损耗比例越高。
- 容积率/建筑覆盖率
- 工业用地常用建筑覆盖率（地面占地）或容积率（总楼面）。典型范围约45%–60%（以PBT为准）。
- 实务上“可建地面占地”由“两道闸门”决定：A. 退让后净用地；B. 覆盖率上限×总地面积；取两者的较小值。
- 其他隐性占地
- 消防环道与回车位、装卸月台、停车位、保留沟/河（drain reserve）、电力设施（如TNB分站/高压走廊）、污水与雨水处理、绿化带、垃圾屋、保安岗亭与车道等。
二、一个直观的快速估算
以接近1英亩的地块200英尺×218英尺为例：
- 扣除退让后的净尺寸
- 净宽度 = 200 − 25 − 25 = 150英尺
- 净深度 = 218 − 40 − 25 = 153英尺
- 退让控制下的最大地面建筑占地
- 150 × 153 = 22,950平方英尺 ≈ 0.53英亩
- 若覆盖率上限为60%
- 60% × 43,560 = 26,136平方英尺
- 取较小者：min(22,950，26,136) = 22,950平方英尺
结论：该示例里，退让是主导因素，可建地面面积约0.5英亩，与行业经验一致。
三、为什么常建议至少2英亩
- 同样的固定退让在更大的地上占比更低，净可建面积提升更显著。
- 示例：假设一块约2英亩（87,120平方英尺）的长方形地约300英尺×290英尺：
- 净宽度 = 300 − 25 − 25 = 250英尺
- 净深度 = 290 − 40 − 25 = 225英尺
- 退让后理论最大占地 = 250 × 225 = 56,250平方英尺 ≈ 1.29英亩
- 若覆盖率是60%，上限 = 52,272平方英尺，则以覆盖率为主导，约1.2英亩多。
- 对需要较大生产车间、更多装卸/停车/储运空间的企业，2英亩更易达到功能与合规的平衡。
四、如何在合规前提下“做大”有效面积
- 选地策略
- 优先考虑“深度更长”的长方形地，前后退让的占比更低。
- 避免有宽沟、河保留地、高压走廊、规划道路拓宽保留地的地块。
- 设计策略
- 将办公室做两层或夹层（mezzanine），把地面留给生产与物流动线。
- 提前按货车（如40尺柜车）转弯半径布置车道与月台，减少死角和回车占地。
- 与消防顾问配合，优化6米消防车通道与消火栓布置，减少重复道路。
- 审批策略
- 早期与建筑师/规划师核对PBT的覆盖率/容积率、车位标准、绿化率、排水与环保要求，避免后期因补足指标而“吃地”。
五、在购买或设计前，建议准备与核对
- 文件清单
- 地契与测量图（title & certified plan）、实测长宽与四至、现状地形高程、现有/规划基础设施（道路宽度、沟渠、电力/电讯、污水）。
- 用途分区与地类（须为工业或可转换为工业）、任何限制性附注（conditions & restrictions）。
- 与谁确认
- 当地PBT城市规划与建筑控制单位（退让、覆盖率/容积率、停车、绿化、建筑高度与缓冲带）。
- 建筑师（主导总图与合规性）、土木与排水工程师、消防顾问、规划顾问、房地产与测量师（地界与地役权核对）。
六、常见误区
- 只看地面积，不算退让与消防环道，导致最终厂房尺寸“缩水”。
- 忽略覆盖率/停车位/装卸位指标，仅按退让推面积，后期被硬性指标压缩。
- 角头地双向临路，往往需要更大的前场/转弯半径，实际可建反而更少。
- 漏看沟渠/电力保留地或未来道路拓宽线，后期被动让地。
小结
- 在雪兰莪等地，1英亩工业地能建的地面厂房占地普遍约0.5英亩上下；具体取决于退让、覆盖率与地块形状。
- 若对产能、仓储与物流有较大需求，2英亩起更容易做出高效、合规的布局。
- 最稳妥的路径是：用真实地块尺寸做一次“退让+覆盖率”的双重测算，并让专业团队对照PBT最新指南把关。
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